Study on the spatial discontinuous effect of housing price at ring expressways based on data of apartment neighborhood in Pudong New District, Shanghai

doi:10.3969/j.issn.1004-9479.2025.05.20230718

Abstract

Abstract:

Based on the location information of each ring expressway in Shanghai and the monthly average price and facilities information of 2827 apartment communities in Pudong New Area (2016.12—2021.02), this paper analyzes the spatial discontinuous effect of housing prices of each ring expressway by using spatial discontinuous regression model. According to the research results, the discontinuous effect of housing prices in the inner ring, the middle ring and the outer ring are very obvious and highly significant, which are positive in the range of short-range bandwidth. Among them, the spatial discontinuous effect of housing prices in middle ring is the most obvious, even in the case of increasing distance bandwidth; the housing prices insidemiddle ring expressway still maintain a more obvious advantage. The spatial discontinuous effect of house price in inner ring is slightly inferiorto the former. In the short-range distance bandwidth, the advantage of house price in inner ring is not obvious, but the advantage of house price is fully reflected when the distance bandwidth increases. In addition, the spatial discontinuous effect of housing prices in the outer ring is positive only in the relatively short distance bandwidth, but becomes negative when the distance bandwidth increases. This shows that in recent years, with the outward expansion of urban construction in Pudong New Area, the advantage of housing prices inside the outer ring expressway is not obvious within a certain distance.

Key words: Pudong New District, average price of the apartment, ring express way, hedonic price model, spatial discontinuous regression design

摘要：

基于上海市各环线的位置信息以及浦东新区2 827个公寓小区的月度均价、配套条件等数据（2016.12—2021.02），应用空间断点回归方法分析各环线的房价断点效应。研究结果显示，浦东内环、中环和外环的房价断点效应均较为明显且高度显著，在近距离带宽范围内均为正值，表明环线内房价在环线处明显高于环线外房价。其中，浦东中环的房价断点效应最为明显，即使在距离带宽有所增加的情况下，环线内房价依旧保持较为明显的优势。而浦东内环的房价断点效应次之，在近距离带宽内，内环内房价优势并不明显，但距离带宽增大后房价的优势充分体现出来。浦东外环的正向的房价断点效应相对不明显，在距离带宽有所增加的情况下，甚至变为负值。这说明在近年来浦东新区城市向外扩展的趋势下，在一定的距离范围内，外环线以内的房价并不具有明显的优势。

关键词: 浦东新区, 小区均价, 环线高速路, 特征价格模型, 空间断点回归

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Figures/Tables 9

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变量特征	变量名称	量化方式
建筑特征	建筑年龄	当年年份减去小区建成年份
	容积率	所在小区的容积率
	总户数	所在小区的总户数
邻里特征	物业费	物业管理费
	绿化率	所在小区绿化率
	停车位	所在小区的停车位数量
	地铁配套	小区1km内的地铁站数量，并根据距离进行加权
	公交配套	小区500米内的公交站数量，并根据距离进行加权
	商业配套	小区1.5km内的购物中心数量，并根据距离进行加权
	医疗配套1	小区3km内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	医疗配套2	小区500m内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	医疗配套3	小区500m到3km范围内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	学区房	所在小区是否属于优质学区
区位特征	圈层虚拟变量	小区所在的圈层区域，内环内为4，内环与中环间为3，其他以此类推
	距市中心（人民广场）的距离	根据两点的经纬度计算距离
	距浦东新区政府驻地的距离	根据两点的经纬度计算距离
	距所在街道或镇行政中心的距离	根据两点的经纬度计算距离

变量特征	变量名称	量化方式
建筑特征	建筑年龄	当年年份减去小区建成年份
	容积率	所在小区的容积率
	总户数	所在小区的总户数
邻里特征	物业费	物业管理费
	绿化率	所在小区绿化率
	停车位	所在小区的停车位数量
	地铁配套	小区1km内的地铁站数量，并根据距离进行加权
	公交配套	小区500米内的公交站数量，并根据距离进行加权
	商业配套	小区1.5km内的购物中心数量，并根据距离进行加权
	医疗配套1	小区3km内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	医疗配套2	小区500m内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	医疗配套3	小区500m到3km范围内的综合医院数量，并根据距离进行加权
	学区房	所在小区是否属于优质学区
区位特征	圈层虚拟变量	小区所在的圈层区域，内环内为4，内环与中环间为3，其他以此类推
	距市中心（人民广场）的距离	根据两点的经纬度计算距离
	距浦东新区政府驻地的距离	根据两点的经纬度计算距离
	距所在街道或镇行政中心的距离	根据两点的经纬度计算距离

变量/单位	样本数量	平均值	标准差	最小值	最大值
小区价格/元	144 177	46 272	24 577	9 537	331 682
绿化率/%	144 177	0.36	0.067	0.20	0.60
物业费/元	144 177	1.23	1.32	0.20	17
户数/个	144 177	682.07	679.74	18	7 229
建筑年龄/年	144 177	18.21	8.25	0	69
停车位/个	144 177	286.4	400.8	20	8 000
容积率	144 177	1.75	0.55	0.30	5.97
距市中心距离/km 距所在街道行政中心距离/km 距浦东新区政府驻地距离/km	144 177 144 177 144 177	16.21 2.02 11.97	11.22 1.87 10.40	2.69 0.05 0.71	61.78 12.55 52.08

变量/单位	样本数量	平均值	标准差	最小值	最大值
小区价格/元	144 177	46 272	24 577	9 537	331 682
绿化率/%	144 177	0.36	0.067	0.20	0.60
物业费/元	144 177	1.23	1.32	0.20	17
户数/个	144 177	682.07	679.74	18	7 229
建筑年龄/年	144 177	18.21	8.25	0	69
停车位/个	144 177	286.4	400.8	20	8 000
容积率	144 177	1.75	0.55	0.30	5.97
距市中心距离/km 距所在街道行政中心距离/km 距浦东新区政府驻地距离/km	144 177 144 177 144 177	16.21 2.02 11.97	11.22 1.87 10.40	2.69 0.05 0.71	61.78 12.55 52.08

变量	(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)
变量	OLS	OLS	OLS	OLS	面板混合	面板随机
绿化率	0.168^***	0.167^***	0.120^***	0.112^***	0.115^***	0.107^***
绿化率	(4.97)	(4.89)	(5.64)	(5.54)	(5.64)	(4.39)
物业费	0.154^***	0.156^***	0.084^***	0.073^***	0.077^***	0.125^***
	(10.09)	(10.15)	(7.93)	(7.52)	(7.37)	(9.65)
总户数	0.035^***	0.035^***	0.033^***	0.031^***	0.036^***	0.033^***
	(4.07)	(4.05)	(5.88)	(6.20)	(6.94)	(5.56)
停车位	0.007	0.007	0.011^**	0.012^**	0.011^**	0.015^**
	(0.77)	(0.77)	(2.04)	(2.48)	(2.19)	(2.42)
容积率	0.117^***	0.117^***	－0.007	－0.032^*	－0.021	－0.004
	(4.26)	(4.27)	(－0.34)	(－1.75)	(－1.07)	(－0.17)
建筑年龄	0.047^***	0.050^***	－0.063^***	－0.072^***	－0.067^***	0.033^**
	(3.05)	(3.19)	(－5.44)	(－6.67)	(－6.09)	(2.00)
医疗配套1（3km内）	0.006	0.005	0.022	0.041	0.029	0.024
医疗配套1（3km内）	(0.11)	(0.10)	(0.60)	(1.19)	(0.80)	(0.62)
医疗配套2（500m内）	0.001	0.001	－0.015	－0.051^*	－0.020	－0.022
医疗配套2（500m内）	(0.02)	(0.03)	(－0.51)	(－1.77)	(－0.68)	(－0.70)
医疗配套3（500m到3km）	0.093^*	0.094^*	0.035	－0.027	0.011	0.007
医疗配套3（500m到3km）	(1.87)	(1.87)	(1.00)	(－0.79)	(0.31)	(0.18)
地铁配套	0.153^***	0.153^***	0.037^***	0.035^***	0.032^***	0.036^***
	(15.80)	(15.78)	(4.83)	(5.21)	(4.35)	(4.53)
商业配套	0.093^***	0.092^***	0.047^***	0.031^***	0.036^***	0.032^***
	(10.61)	(10.56)	(6.87)	(4.61)	(5.51)	(4.42)
公交配套	－0.035^***	－0.036^***	－0.024^***	－0.028^***	－0.026^***	－0.036^***
	(－2.77)	(－2.81)	(－2.97)	(－3.76)	(－3.50)	(－4.44)
学区房	0.179^***	0.178^***	0.091^***	0.065^***	0.068^***	0.061^***
	(10.76)	(10.71)	(7.98)	(6.14)	(6.30)	(5.18)
到市中心的距离				－0.491^***
				(－8.11)
到区行政中心的距离				－0.012^**
到区行政中心的距离				(－2.32)
到所在街道或镇行政中心的距离				－0.054	－0.139^***	－0.129^***
到所在街道或镇行政中心的距离				(－1.64)	(－4.11)	(－3.64)
外环虚拟变量					0.198^***	0.186^***
(中环到外环间)					(3.69)	(3.12)
中环虚拟变量					0.267^***	0.260^***
(内环到中环间)					(4.72)	(4.08)
内环虚拟变量					0.364^***	0.349^***
(内环内)					(5.02)	(4.38)
截距	8.588^***	8.610^***	8.977^***	11.211^***	9.570^***	9.231^***
	(47.43)	(47.49)	(72.70)	(56.81)	(48.27)	(44.20)
年度固定效应	无	控制	控制	控制	控制	控制
季度固定效应	无	控制	控制	控制	控制	控制
板块固定效应	无	无	控制	控制	控制	控制
样本量	71 249	71 249	71 249	71 249	71 249	71 249
调整后的R²	0.534	0.544	0.802	0.827	0.818	0.785