World Regional Studies ›› 2025, Vol. 34 ›› Issue (5): 110-123.DOI: 10.3969/j.issn.1004-9479.2025.05.20230718
Received:
2023-10-22
Revised:
2024-01-03
Online:
2025-05-15
Published:
2025-06-03
作者简介:
俞路(1976—),男,副教授,博士,研究方向为经济地理和GIS与区域经济分析,E-mail:yulusina@126.com。
基金资助:
Lu YU, Ge YAN. Study on the spatial discontinuous effect of housing price at ring expressways based on data of apartment neighborhood in Pudong New District, Shanghai[J]. World Regional Studies, 2025, 34(5): 110-123.
俞路, 闫歌. 上海市环线快速路的房价空间断点效应研究[J]. 世界地理研究, 2025, 34(5): 110-123.
变量特征 | 变量名称 | 量化方式 |
---|---|---|
建筑特征 | 建筑年龄 | 当年年份减去小区建成年份 |
容积率 | 所在小区的容积率 | |
总户数 | 所在小区的总户数 | |
邻里特征 | 物业费 | 物业管理费 |
绿化率 | 所在小区绿化率 | |
停车位 | 所在小区的停车位数量 | |
地铁配套 | 小区1km内的地铁站数量,并根据距离进行加权 | |
公交配套 | 小区500米内的公交站数量,并根据距离进行加权 | |
商业配套 | 小区1.5km内的购物中心数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套1 | 小区3km内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套2 | 小区500m内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套3 | 小区500m到3km范围内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
学区房 | 所在小区是否属于优质学区 | |
区位特征 | 圈层虚拟变量 | 小区所在的圈层区域,内环内为4,内环与中环间为3,其他以此类推 |
距市中心(人民广场)的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 | |
距浦东新区政府驻地的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 | |
距所在街道或镇行政中心的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 |
Tab.1 List of control variables
变量特征 | 变量名称 | 量化方式 |
---|---|---|
建筑特征 | 建筑年龄 | 当年年份减去小区建成年份 |
容积率 | 所在小区的容积率 | |
总户数 | 所在小区的总户数 | |
邻里特征 | 物业费 | 物业管理费 |
绿化率 | 所在小区绿化率 | |
停车位 | 所在小区的停车位数量 | |
地铁配套 | 小区1km内的地铁站数量,并根据距离进行加权 | |
公交配套 | 小区500米内的公交站数量,并根据距离进行加权 | |
商业配套 | 小区1.5km内的购物中心数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套1 | 小区3km内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套2 | 小区500m内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
医疗配套3 | 小区500m到3km范围内的综合医院数量,并根据距离进行加权 | |
学区房 | 所在小区是否属于优质学区 | |
区位特征 | 圈层虚拟变量 | 小区所在的圈层区域,内环内为4,内环与中环间为3,其他以此类推 |
距市中心(人民广场)的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 | |
距浦东新区政府驻地的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 | |
距所在街道或镇行政中心的距离 | 根据两点的经纬度计算距离 |
变量/单位 | 样本数量 | 平均值 | 标准差 | 最小值 | 最大值 |
---|---|---|---|---|---|
小区价格/元 | 144 177 | 46 272 | 24 577 | 9 537 | 331 682 |
绿化率/% | 144 177 | 0.36 | 0.067 | 0.20 | 0.60 |
物业费/元 | 144 177 | 1.23 | 1.32 | 0.20 | 17 |
户数/个 | 144 177 | 682.07 | 679.74 | 18 | 7 229 |
建筑年龄/年 | 144 177 | 18.21 | 8.25 | 0 | 69 |
停车位/个 | 144 177 | 286.4 | 400.8 | 20 | 8 000 |
容积率 | 144 177 | 1.75 | 0.55 | 0.30 | 5.97 |
距市中心距离/km 距所在街道行政中心距离/km 距浦东新区政府驻地距离/km | 144 177 144 177 144 177 | 16.21 2.02 11.97 | 11.22 1.87 10.40 | 2.69 0.05 0.71 | 61.78 12.55 52.08 |
Tab.2 Descriptive statistics of main variables
变量/单位 | 样本数量 | 平均值 | 标准差 | 最小值 | 最大值 |
---|---|---|---|---|---|
小区价格/元 | 144 177 | 46 272 | 24 577 | 9 537 | 331 682 |
绿化率/% | 144 177 | 0.36 | 0.067 | 0.20 | 0.60 |
物业费/元 | 144 177 | 1.23 | 1.32 | 0.20 | 17 |
户数/个 | 144 177 | 682.07 | 679.74 | 18 | 7 229 |
建筑年龄/年 | 144 177 | 18.21 | 8.25 | 0 | 69 |
停车位/个 | 144 177 | 286.4 | 400.8 | 20 | 8 000 |
容积率 | 144 177 | 1.75 | 0.55 | 0.30 | 5.97 |
距市中心距离/km 距所在街道行政中心距离/km 距浦东新区政府驻地距离/km | 144 177 144 177 144 177 | 16.21 2.02 11.97 | 11.22 1.87 10.40 | 2.69 0.05 0.71 | 61.78 12.55 52.08 |
变量 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
OLS | OLS | OLS | OLS | 面板混合 | 面板随机 | |
绿化率 | 0.168*** | 0.167*** | 0.120*** | 0.112*** | 0.115*** | 0.107*** |
(4.97) | (4.89) | (5.64) | (5.54) | (5.64) | (4.39) | |
物业费 | 0.154*** | 0.156*** | 0.084*** | 0.073*** | 0.077*** | 0.125*** |
(10.09) | (10.15) | (7.93) | (7.52) | (7.37) | (9.65) | |
总户数 | 0.035*** | 0.035*** | 0.033*** | 0.031*** | 0.036*** | 0.033*** |
(4.07) | (4.05) | (5.88) | (6.20) | (6.94) | (5.56) | |
停车位 | 0.007 | 0.007 | 0.011** | 0.012** | 0.011** | 0.015** |
(0.77) | (0.77) | (2.04) | (2.48) | (2.19) | (2.42) | |
容积率 | 0.117*** | 0.117*** | -0.007 | -0.032* | -0.021 | -0.004 |
(4.26) | (4.27) | (-0.34) | (-1.75) | (-1.07) | (-0.17) | |
建筑年龄 | 0.047*** | 0.050*** | -0.063*** | -0.072*** | -0.067*** | 0.033** |
(3.05) | (3.19) | (-5.44) | (-6.67) | (-6.09) | (2.00) | |
医疗配套1(3km内) | 0.006 | 0.005 | 0.022 | 0.041 | 0.029 | 0.024 |
(0.11) | (0.10) | (0.60) | (1.19) | (0.80) | (0.62) | |
医疗配套2(500m内) | 0.001 | 0.001 | -0.015 | -0.051* | -0.020 | -0.022 |
(0.02) | (0.03) | (-0.51) | (-1.77) | (-0.68) | (-0.70) | |
医疗配套3(500m到3km) | 0.093* | 0.094* | 0.035 | -0.027 | 0.011 | 0.007 |
(1.87) | (1.87) | (1.00) | (-0.79) | (0.31) | (0.18) | |
地铁配套 | 0.153*** | 0.153*** | 0.037*** | 0.035*** | 0.032*** | 0.036*** |
(15.80) | (15.78) | (4.83) | (5.21) | (4.35) | (4.53) | |
商业配套 | 0.093*** | 0.092*** | 0.047*** | 0.031*** | 0.036*** | 0.032*** |
(10.61) | (10.56) | (6.87) | (4.61) | (5.51) | (4.42) | |
公交配套 | -0.035*** | -0.036*** | -0.024*** | -0.028*** | -0.026*** | -0.036*** |
(-2.77) | (-2.81) | (-2.97) | (-3.76) | (-3.50) | (-4.44) | |
学区房 | 0.179*** | 0.178*** | 0.091*** | 0.065*** | 0.068*** | 0.061*** |
(10.76) | (10.71) | (7.98) | (6.14) | (6.30) | (5.18) | |
到市中心的距离 | -0.491*** | |||||
(-8.11) | ||||||
到区行政中心的距离 | -0.012** | |||||
(-2.32) | ||||||
到所在街道或镇行政中心的距离 | -0.054 | -0.139*** | -0.129*** | |||
(-1.64) | (-4.11) | (-3.64) | ||||
外环虚拟变量 | 0.198*** | 0.186*** | ||||
(中环到外环间) | (3.69) | (3.12) | ||||
中环虚拟变量 | 0.267*** | 0.260*** | ||||
(内环到中环间) | (4.72) | (4.08) | ||||
内环虚拟变量 | 0.364*** | 0.349*** | ||||
(内环内) | (5.02) | (4.38) | ||||
截距 | 8.588*** | 8.610*** | 8.977*** | 11.211*** | 9.570*** | 9.231*** |
(47.43) | (47.49) | (72.70) | (56.81) | (48.27) | (44.20) | |
年度固定效应 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
季度固定效应 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
板块固定效应 | 无 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
样本量 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 |
调整后的R2 | 0.534 | 0.544 | 0.802 | 0.827 | 0.818 | 0.785 |
Tab.3 Regression results of the baseline model
变量 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
OLS | OLS | OLS | OLS | 面板混合 | 面板随机 | |
绿化率 | 0.168*** | 0.167*** | 0.120*** | 0.112*** | 0.115*** | 0.107*** |
(4.97) | (4.89) | (5.64) | (5.54) | (5.64) | (4.39) | |
物业费 | 0.154*** | 0.156*** | 0.084*** | 0.073*** | 0.077*** | 0.125*** |
(10.09) | (10.15) | (7.93) | (7.52) | (7.37) | (9.65) | |
总户数 | 0.035*** | 0.035*** | 0.033*** | 0.031*** | 0.036*** | 0.033*** |
(4.07) | (4.05) | (5.88) | (6.20) | (6.94) | (5.56) | |
停车位 | 0.007 | 0.007 | 0.011** | 0.012** | 0.011** | 0.015** |
(0.77) | (0.77) | (2.04) | (2.48) | (2.19) | (2.42) | |
容积率 | 0.117*** | 0.117*** | -0.007 | -0.032* | -0.021 | -0.004 |
(4.26) | (4.27) | (-0.34) | (-1.75) | (-1.07) | (-0.17) | |
建筑年龄 | 0.047*** | 0.050*** | -0.063*** | -0.072*** | -0.067*** | 0.033** |
(3.05) | (3.19) | (-5.44) | (-6.67) | (-6.09) | (2.00) | |
医疗配套1(3km内) | 0.006 | 0.005 | 0.022 | 0.041 | 0.029 | 0.024 |
(0.11) | (0.10) | (0.60) | (1.19) | (0.80) | (0.62) | |
医疗配套2(500m内) | 0.001 | 0.001 | -0.015 | -0.051* | -0.020 | -0.022 |
(0.02) | (0.03) | (-0.51) | (-1.77) | (-0.68) | (-0.70) | |
医疗配套3(500m到3km) | 0.093* | 0.094* | 0.035 | -0.027 | 0.011 | 0.007 |
(1.87) | (1.87) | (1.00) | (-0.79) | (0.31) | (0.18) | |
地铁配套 | 0.153*** | 0.153*** | 0.037*** | 0.035*** | 0.032*** | 0.036*** |
(15.80) | (15.78) | (4.83) | (5.21) | (4.35) | (4.53) | |
商业配套 | 0.093*** | 0.092*** | 0.047*** | 0.031*** | 0.036*** | 0.032*** |
(10.61) | (10.56) | (6.87) | (4.61) | (5.51) | (4.42) | |
公交配套 | -0.035*** | -0.036*** | -0.024*** | -0.028*** | -0.026*** | -0.036*** |
(-2.77) | (-2.81) | (-2.97) | (-3.76) | (-3.50) | (-4.44) | |
学区房 | 0.179*** | 0.178*** | 0.091*** | 0.065*** | 0.068*** | 0.061*** |
(10.76) | (10.71) | (7.98) | (6.14) | (6.30) | (5.18) | |
到市中心的距离 | -0.491*** | |||||
(-8.11) | ||||||
到区行政中心的距离 | -0.012** | |||||
(-2.32) | ||||||
到所在街道或镇行政中心的距离 | -0.054 | -0.139*** | -0.129*** | |||
(-1.64) | (-4.11) | (-3.64) | ||||
外环虚拟变量 | 0.198*** | 0.186*** | ||||
(中环到外环间) | (3.69) | (3.12) | ||||
中环虚拟变量 | 0.267*** | 0.260*** | ||||
(内环到中环间) | (4.72) | (4.08) | ||||
内环虚拟变量 | 0.364*** | 0.349*** | ||||
(内环内) | (5.02) | (4.38) | ||||
截距 | 8.588*** | 8.610*** | 8.977*** | 11.211*** | 9.570*** | 9.231*** |
(47.43) | (47.49) | (72.70) | (56.81) | (48.27) | (44.20) | |
年度固定效应 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
季度固定效应 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
板块固定效应 | 无 | 无 | 控制 | 控制 | 控制 | 控制 |
样本量 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 |
调整后的R2 | 0.534 | 0.544 | 0.802 | 0.827 | 0.818 | 0.785 |
参数 | 控制协变量 | 未控制协变量 | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | |
带宽 | 1km | 1.5km | 2km | 1km | 1.5km | 2km |
距离多项式 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 |
内环断点 | 0.069*** | 0.001 | 0.023*** | -0.088*** | -0.013** | 0.076*** |
(8.97) | (0.19) | (4.56) | (-12.80) | (-2.47) | (15.52) | |
中环断点 | 0.108*** | 0.086*** | 0.091*** | 0.043*** | 0.116*** | 0.172*** |
(11.14) | (12.10) | (15.14) | (4.92) | (18.38) | (31.77) | |
外环断点 | 0.242*** | -0.081*** | -0.414*** | -0.174*** | -0.294*** | -0.359*** |
(3.76) | (-2.84) | (-20.79) | (-5.98) | (-14.89) | (-24.05) | |
样本数量 | 71249 | 71249 | 71249 | 130956 | 130956 | 130956 |
Tab.4 Results of spatial discontinuous regression
参数 | 控制协变量 | 未控制协变量 | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | |
带宽 | 1km | 1.5km | 2km | 1km | 1.5km | 2km |
距离多项式 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 | 1次项 |
内环断点 | 0.069*** | 0.001 | 0.023*** | -0.088*** | -0.013** | 0.076*** |
(8.97) | (0.19) | (4.56) | (-12.80) | (-2.47) | (15.52) | |
中环断点 | 0.108*** | 0.086*** | 0.091*** | 0.043*** | 0.116*** | 0.172*** |
(11.14) | (12.10) | (15.14) | (4.92) | (18.38) | (31.77) | |
外环断点 | 0.242*** | -0.081*** | -0.414*** | -0.174*** | -0.294*** | -0.359*** |
(3.76) | (-2.84) | (-20.79) | (-5.98) | (-14.89) | (-24.05) | |
样本数量 | 71249 | 71249 | 71249 | 130956 | 130956 | 130956 |
断点 | 带宽 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 |
---|---|---|---|---|---|
内 环 断 点 | 1km | 0.053*** | 0.081*** | 0.063*** | 0.074*** |
(6.15) | (7.29) | (5.91) | (5.62) | ||
1.5km | -0.012* | 0.033*** | 0.004 | -0.011 | |
(-1.74) | (4.18) | (0.48) | (-1.17) | ||
2km | 0.018*** | 0.042*** | 0.035*** | 0.008 | |
(2.84) | (6.15) | (4.92) | (1.05) | ||
中 环 断 点 | 1km | 0.039** | 0.160*** | 0.115*** | 0.096*** |
(2.06) | (11.71) | (10.16) | (7.33) | ||
1.5km | 0.052*** | 0.111*** | 0.089*** | 0.070*** | |
(3.80) | (11.79) | (11.20) | (7.81) | ||
2km | 0.048*** | 0.111*** | 0.097*** | 0.081*** | |
(4.20) | (14.42) | (15.12) | (11.03) | ||
外 环 断 点 | 1km | 0.350** | 0.139*** | 0.292*** | 0.217** |
(2.40) | (3.41) | (9.14) | (2.27) | ||
1.5km | -0.129** | -0.143*** | -0.083*** | -0.007 | |
(-2.18) | (-6.15) | (-4.09) | (-0.16) | ||
2km | -0.430*** | -0.433*** | -0.399*** | -0.398*** | |
(-10.64) | (-22.60) | (-24.39) | (-14.27) | ||
样本量 | 16 305 | 17 223 | 17 379 | 17 436 |
Tab.5 Dynamic variation of spatial discontinuous effect
断点 | 带宽 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 |
---|---|---|---|---|---|
内 环 断 点 | 1km | 0.053*** | 0.081*** | 0.063*** | 0.074*** |
(6.15) | (7.29) | (5.91) | (5.62) | ||
1.5km | -0.012* | 0.033*** | 0.004 | -0.011 | |
(-1.74) | (4.18) | (0.48) | (-1.17) | ||
2km | 0.018*** | 0.042*** | 0.035*** | 0.008 | |
(2.84) | (6.15) | (4.92) | (1.05) | ||
中 环 断 点 | 1km | 0.039** | 0.160*** | 0.115*** | 0.096*** |
(2.06) | (11.71) | (10.16) | (7.33) | ||
1.5km | 0.052*** | 0.111*** | 0.089*** | 0.070*** | |
(3.80) | (11.79) | (11.20) | (7.81) | ||
2km | 0.048*** | 0.111*** | 0.097*** | 0.081*** | |
(4.20) | (14.42) | (15.12) | (11.03) | ||
外 环 断 点 | 1km | 0.350** | 0.139*** | 0.292*** | 0.217** |
(2.40) | (3.41) | (9.14) | (2.27) | ||
1.5km | -0.129** | -0.143*** | -0.083*** | -0.007 | |
(-2.18) | (-6.15) | (-4.09) | (-0.16) | ||
2km | -0.430*** | -0.433*** | -0.399*** | -0.398*** | |
(-10.64) | (-22.60) | (-24.39) | (-14.27) | ||
样本量 | 16 305 | 17 223 | 17 379 | 17 436 |
变量 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
带宽 | 1km | 1.5km | 2km | 1km | 1.5km | 2km |
距离多项式 | 2次项 | 2次项 | 2次项 | 3次项 | 3次项 | 3次项 |
内环系数 | 0.003 | 0.021** | -0.022*** | -0.208*** | 0.020* | 0.027*** |
(0.28) | (2.39) | (-3.21) | (-10.71) | (1.66) | (2.79) | |
中环系数 | 0.204*** | 0.116*** | 0.084*** | 0.338*** | 0.191*** | 0.113*** |
(12.10) | (10.57) | (9.71) | (10.99) | (10.89) | (8.92) | |
外环系数 | 3.369*** | -0.308*** | 0.334*** | 15.379*** | 1.988*** | -0.332*** |
(16.55) | (-3.59) | (7.43) | (21.26) | (10.04) | (-2.86) | |
样本数量 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 |
Tab.6 The results of polynomial robustness test
变量 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
带宽 | 1km | 1.5km | 2km | 1km | 1.5km | 2km |
距离多项式 | 2次项 | 2次项 | 2次项 | 3次项 | 3次项 | 3次项 |
内环系数 | 0.003 | 0.021** | -0.022*** | -0.208*** | 0.020* | 0.027*** |
(0.28) | (2.39) | (-3.21) | (-10.71) | (1.66) | (2.79) | |
中环系数 | 0.204*** | 0.116*** | 0.084*** | 0.338*** | 0.191*** | 0.113*** |
(12.10) | (10.57) | (9.71) | (10.99) | (10.89) | (8.92) | |
外环系数 | 3.369*** | -0.308*** | 0.334*** | 15.379*** | 1.988*** | -0.332*** |
(16.55) | (-3.59) | (7.43) | (21.26) | (10.04) | (-2.86) | |
样本数量 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 | 71 249 |
环线 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
绿化率 | 物业费 | 户数 | 建筑年龄 | 停车位 | 容积率 | |
内环 | -0.062** | 0.075 | -0.296 | -0.012 | -0.703 | 0.210** |
(-1.97) | (0.24) | (-0.78) | (-0.08) | (-1.46) | (2.11) | |
中环 | 0.012 | -0.373 | -0.172 | 0.194 | -0.246 | 0.201** |
(0.40) | (-1.49) | (-0.53) | (0.95) | (-0.78) | (2.57) | |
外环 | 0.049 | 0.227 | 0.259 | -0.049 | -0.151 | 0.095 |
(0.94) | (1.25) | (0.55) | (-0.27) | (-0.35) | (0.75) |
Tab.7 Smoothness test of main control variable
环线 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
---|---|---|---|---|---|---|
绿化率 | 物业费 | 户数 | 建筑年龄 | 停车位 | 容积率 | |
内环 | -0.062** | 0.075 | -0.296 | -0.012 | -0.703 | 0.210** |
(-1.97) | (0.24) | (-0.78) | (-0.08) | (-1.46) | (2.11) | |
中环 | 0.012 | -0.373 | -0.172 | 0.194 | -0.246 | 0.201** |
(0.40) | (-1.49) | (-0.53) | (0.95) | (-0.78) | (2.57) | |
外环 | 0.049 | 0.227 | 0.259 | -0.049 | -0.151 | 0.095 |
(0.94) | (1.25) | (0.55) | (-0.27) | (-0.35) | (0.75) |
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